По районам
| Район | Медиана | Объявлений |
|---|---|---|
| Центральный | $15,1/м²/мес | 428 |
| Московский | $13,2/м²/мес | 258 |
| Советский | $10,2/м²/мес | 257 |
| Фрунзенский | $11/м²/мес | 222 |
| Первомайский | $12,2/м²/мес | 198 |
| Октябрьский | $12,2/м²/мес | 135 |
| Партизанский | $10/м²/мес | 123 |
| Ленинский | $13,2/м²/мес | 89 |
| Заводской | $11,2/м²/мес | 73 |
| Первомайский район | $11,2/м²/мес (ориентировочно) | 4 |
| Фрунзенский район | $11,5/м²/мес (ориентировочно) | 4 |
| Московский район | $6,7/м²/мес (ориентировочно) | 3 |
| Заводской район | $5/м²/мес (ориентировочно) | 1 |
| Октябрьский район | $23/м²/мес (ориентировочно) | 1 |
| Партизанский район | $17,6/м²/мес (ориентировочно) | 1 |
| Советский район | $8/м²/мес (ориентировочно) | 1 |
| Центральный район | $17,8/м²/мес (ориентировочно) | 1 |
По типу здания
| Тип здания | Медиана | Объявлений |
|---|---|---|
| Бизнес-центр | $13/м²/мес | 428 |
| Отдельно стоящее здание | $9,2/м²/мес | 120 |
| Жилой дом | $13,5/м²/мес | 117 |
| Прочее | $10,2/м²/мес | 19 |
| Торговый центр | $11,8/м²/мес | 19 |
| Частный дом | $13/м²/мес (ориентировочно) | 1 |
Тип здания известен не для всех объявлений (структурное поле есть у Kufar, у Realt — эвристика по тексту объявления, менее точная; часть объявлений без определённого типа в таблицу не попала, но учтена в общей медиане по городу выше).
Рынок в целом
| Класс (по Colliers) | Вакантность |
|---|---|
| Класс A | 17% |
| Класс B1 | 13% |
| Класс B2 | 6% |
Вакантность, сток и новое предложение — по данным Colliers International (отчёт), весь рынок офисов Минска на конец 2025, не только бизнес-центры из нашего каталога. Свежая вакантность и ставки B+/B- — по данным Результативная недвижимость (отчёт), за 1-е полугодие 2026, только «качественные» БЦ — их деление на B+/B- не совпадает точно с нашим A/B+/B/C или классификацией Colliers, сравнивать классы между источниками напрямую нельзя.
Реестр реальных сделок (Госкомимущество)
Отдельно от нашей медианы по объявлениям — официальная статистика уже закрытых сделок купли-продажи офисов в Минске, зарегистрированных Госкомимуществом за 1-е полугодие 2026 года.
Это сделки, а не наши медианы по активным объявлениям (те — ставка предложения, эти — подтверждённая цена продажи). Данные Госкомимущества, перепроверены по двум независимым публикациям (Минск-Новости, BelRetail). Источник · Реестр по всем сегментам
Офисы в бизнес-центрах: подробный разбор
Отдельный, более глубокий срез — только по 143 зданиям из нашего каталога бизнес-центров Минска. Это подмножество city-wide цифр выше — для него мы знаем класс здания, конкретный адрес и другие детали, которых для произвольного офиса вне каталога взять неоткуда.
По классу здания
| Класс | Медиана | Объявлений | По данным Твоей столицы | |
|---|---|---|---|---|
| Класс A | $16/м²/мес | 111 | 65,3 BYN/м² / 18,9 EUR/м² | Смотреть БЦ |
| Класс B+ | $15,9/м²/мес | 105 | 43,1 BYN/м² / 12,5 EUR/м² | Смотреть БЦ |
| Класс B | $11,6/м²/мес | 218 | 34,6 BYN/м² / 10 EUR/м² | Смотреть БЦ |
| Класс C | $11/м²/мес | 85 | 30,3 BYN/м² / 8,8 EUR/м² | Смотреть БЦ |
Наша колонка — медиана по объявлениям Kufar/Realt в долларах США. Колонка «Твоя столица» — в собственной валюте источника (BYN / EUR за м²/мес), напрямую с нашей медианой не пересчитывается — курсы и методика разные, это ориентир, а не точное сравнение.
Сколько это в реальных деньгах в месяц
Медиана за м² — не самая наглядная цифра сама по себе. Вот та же медиана по классу, пересчитанная на типовые площади офиса.
| Класс | 20 м² | 50 м² | 100 м² | 200 м² |
|---|---|---|---|---|
| Класс A | $320 | $800 | $1 600 | $3 200 |
| Класс B+ | $317 | $793 | $1 585 | $3 170 |
| Класс B | $231 | $578 | $1 156 | $2 312 |
| Класс C | $220 | $550 | $1 100 | $2 200 |
Без учёта коммунальных платежей и НДС — только сама ставка аренды из медианы выше, умноженная на площадь.
По районам (только каталог БЦ)
| Район | Медиана | Объявлений | |
|---|---|---|---|
| Центральный | $16,1/м²/мес | 128 | Смотреть БЦ |
| Московский | $12,9/м²/мес | 85 | Смотреть БЦ |
| Фрунзенский | $12,2/м²/мес | 70 | Смотреть БЦ |
| Советский | $7,5/м²/мес | 65 | Смотреть БЦ |
| Первомайский | $16,1/м²/мес | 52 | Смотреть БЦ |
| Заводской | $13/м²/мес | 43 | Смотреть БЦ |
| Ленинский | $14,4/м²/мес | 28 | Смотреть БЦ |
| Партизанский | $10,1/м²/мес | 24 | Смотреть БЦ |
| Октябрьский | $12,9/м²/мес | 20 | Смотреть БЦ |
Каталог бизнес-центров в цифрах
Сейчас строится 4: Минский международный финансовый центр (МФЦ), Бизнес-центр «Газпром», Бизнес-центр «Сигма», Бизнес-центр «Шантер Хилл».
Смотреть весь каталог бизнес-центровПо площади помещения
| Площадь | Медиана | Объявлений |
|---|---|---|
| до 30 м² | $10,8/м²/мес | 28 |
| 30–60 м² | $11/м²/мес | 92 |
| 60–120 м² | $12,9/м²/мес | 185 |
| 120–300 м² | $15/м²/мес | 242 |
| от 300 м² | $14/м²/мес | 335 |
По этажу
| Этаж | Медиана | Объявлений |
|---|---|---|
| 1-й этаж | $13/м²/мес | 39 |
| 2–5 этаж | $13/м²/мес | 306 |
| 6-й этаж и выше | $12,2/м²/мес | 223 |
Этаж известен не для всех объявлений (обычно у Kufar, не у Realt).
По станции метро
| Ближайшая станция | Медиана | Объявлений |
|---|---|---|
| «Октябрьская» | $18/м²/мес | 117 |
| «Молодёжная» | $12,2/м²/мес | 75 |
| «Партизанская» | $13/м²/мес | 68 |
| «Тракторный завод» | $14/м²/мес | 63 |
| «Пушкинская» | $11/м²/мес | 50 |
| «Площадь Франтишка Богушевича» | $15,2/м²/мес | 39 |
| «Немига» | $16,2/м²/мес | 37 |
| «Михалово» | $11/м²/мес | 34 |
| «Пролетарская» | $14/м²/мес | 29 |
| «Академия наук» | $17,8/м²/мес | 29 |
| «Петровщина» | $12/м²/мес | 25 |
| «Парк Челюскинцев» | $8,5/м²/мес | 25 |
| «Институт культуры» | $13/м²/мес | 21 |
| «Площадь Якуба Коласа» | $12,9/м²/мес | 16 |
| «Восток» | $18,4/м²/мес | 16 |
| «Борисовский тракт» | $17,9/м²/мес (ориент.) | 14 |
| «Каменная горка» | $15/м²/мес (ориент.) | 13 |
| «Фрунзенская» | $14,9/м²/мес (ориент.) | 12 |
| «Площадь Ленина» | $20,7/м²/мес (ориент.) | 11 |
| «Ковальская Слобода» | $11,7/м²/мес (ориент.) | 9 |
| «Кунцевщина» | $17/м²/мес (ориент.) | 8 |
| «Грушевка» | $15,1/м²/мес (ориент.) | 8 |
По зданию, ближайшему к каждой станции (не по фактическому пешеходному времени). Станции с менее чем 8 объявлениями в подборку не попали.
Лидеры по числу объявлений
| Здание | Медиана | Объявлений | |
|---|---|---|---|
| Бизнес-центр «BK Capital Palace» | $18,5/м²/мес | 95 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Призма» (Prizma) | $13/м²/мес | 68 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Орлан» | $6,6/м²/мес | 44 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Forum Plaza» | $16/м²/мес | 41 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Офисинвест» | $11/м²/мес | 35 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Caspian Plaza» | $14/м²/мес | 29 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Royal Plaza» | $17,2/м²/мес | 29 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Каскад Альфа» | $16/м²/мес | 28 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр «Титан» | $12/м²/мес | 25 | Карточка БЦ |
| Бизнес-центр БелТИЗ (ул. Амураторская, 4) | $11,5/м²/мес | 20 | Карточка БЦ |
Аренда vs покупка: во сколько лет окупается офис
| Класс | Аренда | Продажа | Окупаемость |
|---|---|---|---|
| Класс A | $17/м²/мес | $2 200/м² | ~10.8 лет |
| Класс B+ | $16/м²/мес | $1 700/м² | ~8.9 лет |
| Класс B | $12/м²/мес | $1 543/м² | ~10.7 лет |
| Класс C | $11/м²/мес | $1 024/м² | ~7.8 лет |
Грубая оценка (медиана продажи ÷ медиана годовой аренды), не настоящая доходность — не учитывает простой, налоги, эксплуатационные расходы и разницу в конкретных объектах между выборками аренды и продажи.
Что это за цифры
Верхняя часть страницы — медиана и 25–75-й перцентили цены за м² по активным объявлениям аренды офисных помещений по всему Минску (категория «Офисы» на Kufar, Realt.by и Domovita), без привязки к конкретному зданию. Нижняя часть — тот же принцип, но только для 143 зданий из нашего каталога бизнес-центров Минска — там мы дополнительно знаем класс здания и конкретный адрес. Данные собираются с шести площадок и обновляются раз в месяц — это ставка предложения, то, что собственники просят прямо сейчас, а не подтверждённая цена сделки. Срез публикуется только при не менее 15 объявлениях — меньшая выборка помечена как ориентировочная или скрыта вовсе, чтобы не выдавать случайный разброс нескольких объявлений за рыночную цену.
Один и тот же лот часто вывешен сразу на нескольких площадках, поэтому и в city-wide срезе, и в срезе по каталогу БЦ такие объявления схлопываются в одно: совпали адрес, тип сделки, площадь и ставка (с допуском в 10% — площадки считают её по-разному) — это один объект. Два одинаковых объявления внутри одной площадки схлопыванию не подлежат: несколько одинаковых кабинетов по одной ставке у одного собственника — обычное дело.
Подробная методика — на отдельной странице. Источники: Kufar (re.kufar.by), Realt.by, Domovita (domovita.by), Garantiruem (garantiruem.by), Pro-N.by (pro-n.by), Твоя столица (t-s.by), Colliers International, Результативная недвижимость (belretail.by).
О рынке офисов в Минске
Что влияет на ставку
Класс здания — самый заметный фактор внутри каталога бизнес-центров (см. таблицу выше), но ставка ещё зависит от района (см. «По районам»), типа здания (офис в бизнес-центре обычно дороже, чем встройка в жилой дом), этажа, площади помещения (мелкая нарезка обычно дороже за м², чем крупные блоки) и состояния отделки. Наличие своей парковки и репутация управляющей компании тоже сказываются, но эти данные структурно не публикуются площадками — их приходится узнавать напрямую у арендодателя или на карточке конкретного здания.
Где дороже, где доступнее
Дороже всего по нашим данным — Центральный район, медиана $15,1/м²/мес. Доступнее всего — Партизанский район, $10/м²/мес. Разница между районами обычно объясняется не столько удалённостью от центра, сколько тем, какие здания там сосредоточены — старые встройки в жилые дома или современные бизнес-центры.
Что сейчас строится
В стройке — 4 здания: Минский международный финансовый центр (МФЦ), Бизнес-центр «Газпром», Бизнес-центр «Сигма», Бизнес-центр «Шантер Хилл». Новое предложение обычно снижает давление на ставки в затронутых районах не сразу — эффект заметен через несколько месяцев после сдачи, когда здание начинает реально конкурировать за арендаторов. По оценке «Результативной недвижимости», всего до конца 2026 года на рынок Минска выйдет ещё около 54,2 тыс. м².
Частые вопросы
Сколько стоит аренда офиса в Минске в ноябре 2026?
По медиане объявлений Kufar, Realt, Domovita, Garantiruem и Pro-N за ноябрь 2026 — $12,2/м²/мес (по 2001 объявлениям по всему городу).
Сколько стоит аренда офиса класса A?
Медиана по классу A внутри нашего каталога бизнес-центров — $16/м²/мес (111 объявлений за ноябрь 2026).
Чем класс A отличается от B+, B и C?
Класс — это не наша оценка, а деление отраслевых источников (в частности, «Твоей столицы») по качеству здания: инженерия, отделка мест общего пользования, парковка, управляющая компания, репутация арендаторов. Чем выше класс, тем выше ставка — переплата обычно оправдана представительским статусом и качеством инфраструктуры, а не только адресом.
Чем ставка предложения отличается от ставки сделки?
Мы считаем медиану по действующим объявлениям (ставка предложения) — это то, что просят собственники сейчас, а не то, за сколько реально сдаются/продаются помещения. По оценке «Твоей столицы», ставка сделки обычно ниже ставки предложения примерно на 10%.
Откуда берутся данные?
Из активных объявлений Kufar, Realt.by, Domovita, Garantiruem.by и Pro-N.by, категория «Офисы» по всему Минску. Отдельно — более глубокий разбор по 143 зданиям из нашего каталога бизнес-центров. Подробности — на странице методики.