Методика

Что сейчас считается

Четыре сегмента. Офисы (аренда и продажа) — два уровня разом: city-wide срез по всему Минску (категория «Офисы» на Kufar и Realt.by, без привязки к конкретному зданию — тот же принцип, что и у торговли/складов ниже) и более узкий, но детальный срез только по 143 зданиям из нашего каталога бизнес-центров, где каждое объявление привязано к конкретному зданию по адресу. В само здание из каталога могут сдавать не только офисы (магазин на первом этаже, сфера услуг, кладовые) — в медиану узкого среза идут только объявления с типом помещения «Офисы», остальные исключены на этапе расчёта снимка (сама карточка здания на странице каталога по-прежнему показывает все объявления по зданию, не только офисные). Торговые помещения (аренда и продажа) — по всему Минску, без привязки к каталогу (такого справочника торговых центров и жилых комплексов у нас пока нет) — район и тип здания берём из собственных полей площадок. Склады (аренда и продажа) — тоже по всему городу, только по административному району: класса склада, высоты потолков и направления шоссе площадки не дают как структурные поля, поэтому такого среза нет. Машиноместа и паркинги (аренда и продажа) — по всему городу, цена считается за объект целиком, не за м² (машиноместо не измеряется квадратными метрами в объявлениях), срез по району и по типу парковки (подземная/многоуровневая/наземная/открытая/ на крыше). Остальные сегменты рынка (первичный рынок, готовый арендный бизнес) пока не собираются.

Источники

Активные объявления с Kufar (re.kufar.by) и Realt.by. Для офисов — city-wide срез по всему городу (категория «Офисы» на обеих площадках) плюс отдельный узкий срез, найденный по точному адресу каждого здания из каталога бизнес-центров. Для торговых помещений и складов — по всему городу, категории «Магазины, торговые помещения» и «Склады» на обеих площадках. Для машиномест — только Kufar (категория «Гаражи и стоянки», фильтр по типу «Машиноместо»): у Realt.by в аналогичной категории нет поля, отличающего машиноместо от гаража-бокса, риск смешать два разных товара в одной медиане выше пользы от второго источника. Все данные собираются автоматически раз в месяц.

Внешние источники для сравнения

На страницах ставок аренды/продажи рядом с нашей медианой показаны справочные цифры отраслевых аналитиков — «Твоя столица» (t-s.by, ежемесячный мониторинг ставок по классам A/B+/B/C в BYN и EUR — у них нет отдельных рядов по классам A и B+ для продажи, только B и C) и Colliers International (годовой отчёт по офисному рынку — вакантность, общий сток, новое предложение). Цифры вводятся вручную по мере выхода новых отчётов, не пересчитываются в наши единицы — курсы и методика классификации у каждого источника свои. В частности, деление на классы у Colliers (A/B1/B2) не совпадает с нашим A/B+/B/C (это классификация «Твоей столицы», её же использует наш каталог бизнес-центров) — сравнивать их напрямую класс-в-класс некорректно, сопоставима только цифра по городу целиком. На странице офисов есть ещё третий источник — «Результативная недвижимость» (belretail.by), свежая вакантность и ставки за 1-е полугодие 2026, но по собственной классификации "качественных" БЦ (B+/B-), тоже не совпадающей с нашей или с Colliers. На странице торговых помещений — вакантность и прогноз ввода от того же источника (это первый внешний бенчмарк для этого сегмента, конкретных ставок аренды источник не публикует). На странице складов — по классам A/B от «Твоей столицы» (годовой отчёт, не тот же ежемесячный мониторинг, что у офисов) и отдельным блоком итоги 2025 года от NAI Belarus («Обзор складской недвижимости», изложен на probusiness.io): качественный сток, годовой ввод, свободные площади и ставка класса «А» в BYN. У NAI Belarus периметр уже — только качественные склады Минска и агломерации, поэтому их сток (1 654 тыс. м²) меньше стока «Твоей столицы» (1 861 тыс. м²) не из-за расхождения в оценках, а из-за разного охвата. Свободные площади этот источник даёт абсолютной цифрой в м², а не процентом вакантности.

Отдельно на хабе аналитики — официальная статистика Госкомимущества: число реально зарегистрированных сделок купли-продажи коммерческой недвижимости Минска и их суммарный оборот за полугодие, по сегментам. Это принципиально другая методика, чем у нашей медианы (та считается по активным объявлениям, то есть по ставке предложения) — здесь же подтверждённые закрытые сделки. Цифры не наши, не парсинг: взяты из официальных публикаций (перепроверены по двум независимым изданиям, ссылающимся на Госкомимущество), вводятся вручную при выходе новых отчётов.

Ставка предложения, не ставка сделки

Мы считаем цену, которую просит собственник в объявлении на момент сбора данных, а не подтверждённую цену сделки. По оценке отраслевого аналитика «Твоя столица», ставка сделки обычно ниже ставки предложения примерно на 10% — это стоит учитывать при сравнении наших цифр с реальными переговорами.

Дедупликация

У офисов в узком срезе по каталогу бизнес-центров дедупликации между Kufar и Realt.by нет: если один и тот же объект выставлен на обеих площадках, он может учитываться дважды — известное ограничение первой версии. В city-wide срезе офисов (как и у торговых помещений и складов) дедупликация есть (сделана при сборе): совпадающие по улице, дому, площади, этажу и типу сделки объявления с обеих площадок считаются один раз, оставляем найденное первым. У машиномест вопрос дедупликации между площадками не стоит — источник только один (Kufar).

Расчёт

Для каждого среза (город целиком; для офисов в city-wide срезе — административный район и тип здания (жилой дом, торговый центр, бизнес-центр, отдельно стоящее и т.п.), а в узком срезе по каталогу БЦ — класс здания A/B+/B/C и административный район; для торговых помещений — административный район и тип здания; для складов — только административный район; для машиномест — административный район и тип парковки) — медиана и 25-й/75-й перцентили цены по объявлениям с указанной ценой (для большинства сегментов — цена за м², для машиномест — цена за объект целиком, единица явно указана в данных). При выборке от 8 объявлений цена вне 5–95-го перцентиля внутри этого среза исключается перед расчётом медианы — чтобы одно объявление с явно ошибочной ценой не искажало картину. Валюта — доллары США (так их указывают сами площадки). Отдельного фильтра выбросов сверх этой обрезки нет — учитывать при цитировании цифр.

Порог достаточности выборки

Срез с 15 объявлениями и больше показывается как обычная цифра. Меньше — помечается «ориентировочно» (если хотя бы одно объявление есть) или «недостаточно данных» (совсем пусто). Это не значит, что в здании/районе нет предложений вообще — значит, что мы не набрали достаточно объявлений для устойчивой медианы.

Обновление

Снимок строится автоматически раз в месяц, 3-го числа. История снимков не перезаписывается — старые периоды остаются в базе, это основа будущих графиков динамики.